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1月18日，经过近8小时、365轮的拉锯战，颇受关注的生态新城203地块最终由弘阳，以成交总价17.33亿元，楼面价10473元/㎡摘得。溢价率约98.74%。

10473元/㎡的总价，也打响了2021土拍市场的开年第一炮。

01、10473元/㎡，万元新地王诞生

生态新城203地块的争夺战，要比预期中的更加激烈焦灼。

截至1月18日上午10点正式竞价前，地块便已收到13轮报价。

开拍刚过15分钟，第31轮竞价，总价迈过10亿门槛。随后的33、36、50轮，多次出现单轮增幅2000万的情况。

第167轮，楼面价来到9005元/㎡，生态新城西片区地价步入9字头领域。这也是继东片区建发地块后，全市第2宗9000+地块。

而在211轮，地块9325元/㎡的楼面价，一举超过去年10月建发9321元/㎡的楼面价，荣膺淮安楼市新地王！

287轮，楼面价冲到10002元/㎡，淮安的第1宗万元地就此诞生。

最终，该地块由弘阳，以总价17.33亿元，成交楼面价10473元/㎡摘得。溢价率高达98.74%。

生态新城203号地块占地面积82734㎡，容积率2.0，位于生态新城西片区，万瑞路东侧、白云路北侧。与妇幼保健院（新院）仅一路之隔，南侧就是生态文旅区实小。

此外，去年12月，根据生态文旅区控制单元规划批后公示内容：

将位于富城路南侧、乐善路西侧的XC02-09-02地块二类居住用地调整为二类居住用地、幼托用地、和初中用地。

初中用地控制指标调整为：容积率≤1.0、建筑密度≤25%、绿地率≥35%、建筑高度≤24米，按照16轨制建设；

换句话说，生态新城203地块南侧，聚集了幼教、小学、中学的全程配套。

而且地块要求：该土地竞得人需自持集中商业建筑面积14000平方米，自持时间不低于5年。

由此可见，203地块周边医疗、商业与教育配套基本齐备。

拿地指标还要求：

淮自然(新)挂2020第5号地块，土地竞得人需自持集中商业建筑面积14000㎡，自持时间不低于5年；

该地块内建设的房屋每套建筑面积不得低于140㎡（1楼紧邻门厅的除外），其中28.68%的户型建筑面积不得超过144㎡。

联想到，生态新城保利·堂悦、建发等地块规划出炉时，也对户型也有过类似要求。

由此来看，最近几个生态新城的新项目，多定位于大户型、高端改善盘。

值得一提的是，2020年度已有4宗起拍楼面价高于5000元/㎡，其成交楼面价均在7000元/㎡以上。集中在生态新城与清江浦主城区。

目前5宗成交楼面价高于7000元/㎡的地块

而具体到生态新城西片区楼市，裕墨园、书香豪庭暂不加推。

二手房，中南世纪城一期挂价约20135元/㎡，中交香槟国际挂价也在18500元/㎡左右。

东片区建发地块楼面价9321元/㎡，西片区弘阳地块更以10473元/㎡再度刷新记录。

地价变动，楼市价格体系也会受到影响。

而在今年，生态新城2个纯新项目面世，对新房市场的未来走向也有一定的参考作用。

02、生态新城211-1地块

此外，生态新城211-1也于今日由淮安水工科技发展有限公司摘得，成交价8.5亿元，成交楼面价4178元/㎡。

该地块占地面积113020㎡，容积率1.8。位于翔宇大道西侧、枚皋路南侧，东侧便是淮安森林公园。

根据规划要求：

土地竞得人须建设一幢以国际及国内科学技术馆建设标准为指导，以新型水工为主题，集展示、教育、交流、休闲等功能于一体，建筑面积不小于6万㎡的科技馆；

生态新城“四馆一场”聚集，丰富的文教配套也是其区别于其他版块的重要资源。

而新增的水工科技馆，也进一步凸显了生态文旅区配套的丰富程度。

03、接下来，生态新城西片区……

此外，值得注意的是，在生态新城203地块出让后。以枚皋路为界，西片区的集聚程度已经相对较高。

而南侧则相对分散。

即便星辰路一带拥有新城开明、河西综合配套、新淮高级中学，但与枚皋路之前仍有大片空地待开发。

追溯这一带最近挂牌的地块，还要追溯到2020年7月中旬的淮自然(新)挂2020第1号地块，富城路东侧，龙江路南侧的商业用地，还要在西片区西侧。

从格局上看，生态文旅区实小与新城开明、新淮高级中学一北一南的区位，已经为西片区拉开了相对广阔的发展空间。

而西片区由北向南外延的过程，也清晰地反映了板块的发展脉络。

万元地已经登场，除东片区有限的1、2宗地外，生态新城的土地供给主力也将逐渐让渡到西片区。

未来，生态新城内的板块格局是否会有所改变？

此外，不同板块在土拍与备案价方面会如何反应？

或许今年的楼市变化，能给上述问题一些解答。