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　　近日，高铁小镇1、2、11、16、17、20、21号楼一房一价表公示。

　　该批次房源备案价为首次公示，备案均价9420元/㎡，共476套，17层高层，精装交付。

　　再结合邻近的纯新盘金辉优步东郡，放风价同样在9字头。

　　这或许意味着，9000+的价格水平，在开发区徐扬板块，正逐步走向”常态化“。

　　1、区域内部的温差与价格水平

　　以往，我们常会用”集聚“，去描述淮安部分片区的楼盘情况。

　　表面上看，能用”集聚“形容的区域无非是几个纯新盘驻扎在一块，或者周边配套一应俱全。

　　但进一步挖掘，”集聚“背后体现的是区域的价格水平与温差。

　　就拿开发区的徐扬路沿线举例，

　　虽然在固有印象里，徐杨板块是具有潜力、仍待发展的区域。

　　但事实上，目前片区的集聚程度已经初具规模。

　　首先，高铁小镇与金辉优步东郡，两个纯新盘位于徐杨路北侧。

　　其次，周边还有安澜路小学，高铁商务区小学，以及徐扬中学，教育资源相对充足。

　　此外，周边还有徐扬公园，以及兴强花园、大砖桥花园等社区，片区也具备一定的社区氛围。

　　加上片区毗邻高铁商务区，徐扬路沿线在开发区东片区”独领风骚“，在未来可能成为片区中心。

　　在区域内部的温差外，新盘”集聚“还会影响价格水平。

　　比如，本次高铁小镇最新备案价9420元/㎡，倘若区域内独此一家，则缺乏普遍性。

　　但金辉优步东郡同样放风价9字头，这就表示9000+是被认可的数字，外界对区域抱有信心。

　　在一段时间后，这样的价格水平渐渐就成了区域的标准。

　　其实，包括盐河北九江路、银川路交汇处，甚至去年底的城南都遵循上述逻辑。

　　在淮府、观淮府等标杆产品诞生后，

　　地块楼面价上涨，多个房企步伐跟上，集聚程度较高的片区首先产生，区域整体价格随后开始变化。

　　2、区域整体的独特性

　　根据9月住宅签约数据，位于生态新城、城南大学城、清江浦老城区的多个”老面孔“，依然名列前茅。

　　上述热点区域，在配套与楼盘的集聚下，自身的独特之处同样得以彰显。

　　比如，生态新城累计投入26亿元，高质量建成中小学校、幼儿园17所，在建5所，即将启动4所。

　　这样的资源密度，打响了”学在新城“的品牌。

　　而城南大学城，由于容纳高教园区，南邻宁淮集聚区，则成了教育、产业对外交流的重要区域。

　　清江浦老城区，淮海东路—水渡口大道沿线，花漾城，苏宁易购广场，新亚，金鹰，雨润，万达，高密度商业构成了淮安主城CBD。

　　配套的不同分布，让区域呈现出不同的面貌。

　　住宅同样有类似作用。

　　像清河新区，区域内墅区不少，白鹭湖檀香园、叶语香澜、叶语书院、长岛一墅容积率均在1.5以下，宜居程度较高。

　　“低密宜居社区”“富人区”便成了清河新区的特征。

　　叶语书院效果图

　　地理区位上的集中，能够使相似或互补的房产项目，形成相应的产业群或相互依赖的区域网络。

　　从”集聚“出发，片区内的价格高低，热门区域，引申到城市整体多重面貌，这或许也是研究淮安楼市的有趣之处。