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　　10月26日，新一周冰山指数出炉。与上周相比，百城二手房涨幅排名变化不大。

　　淮安同月环比上涨2.5%，依然居于首位。盐城以2.1%列第二，徐州以0.9%列第8。

　　连续数周，苏北三市同时位居榜单前十。

　　由于位列百城第一，因此淮安的房地产市场，不仅在本市，在省内甚至全国也引起了一定关注。

　　最近，身处无锡的朋友还和我聊过这个问题。

　　他的理解是，高铁存在加速人口净流出的可能性。因此，淮安二手房价的快速上涨对他而言不易理解。

　　其实根据相关数据，以及近期淮安楼市的变化，二手房上涨实则有迹可循。

　　一是淮安楼市房价整体水平偏低，存在补涨空间。

　　回顾今年上半年的楼市情况，我们常会在各种媒体看到“淮安均价省内13市倒数”之类的标题。

　　事实上，即便是近几周，淮安二手房数据连续上涨。9月，淮安二手房均价仍排在省内倒数第3位。

数据来源：中国房产行情网

　　而在4月，淮安二手房均价仅有8919元/㎡，在省内排名倒数第1。可见，其中存在可观的补涨空间。

　　其次，多片区楼面价记录更新，楼面价甚至迎来9字头时代。

　　本次土拍，多宗地块起拍楼面价直接超过区域“地王"。

　　由建发摘得的生态新城沁春路南侧地块，成交楼面价9321元/㎡，甚至能比肩部分板块新房备案价。

　　楼面价大幅变化，对原有价格体系造成了一定冲击。

　　于是，土拍不久，运河风华、红豆国际城等项目备案价便有所调整。

　　土拍过后，纯新项目又该如何定价。预计于10月底开盘的淮安富康城，金辉优步花园，保利国联和府等项目或许能给出答案。

　　最后，受利好影响，不少二手房主预期提高，甚至暂时停止挂牌。

　　最近在抖音，有这样一段短视频流出：

　　在淮安某中介录入系统上，不少房主留言称，房子暂时不卖了，更有“不卖了，等涨价”的直白留言。

　　根据上周土拍的三宗高价地，我们不妨对照看看城南、水渡口以及生态新城的二手房情况。

　　虽然城南目前有绿地春晓、运河风华新盘在售，但区域内四季金辉环比涨幅同样有1.91%。

　　即便是今年相对低调的水渡口板块，版块内香格里拉二手房同样有所上涨。

　　生态新城更不必多言，随着沁春路南侧地王拍出，绿地世纪城实时涨幅高达9.37%。

　　综合上述原因，淮安楼市“新房二手房一起涨，多板块均价破万”似乎也就在情理之中了。

　　提到建发，我的同学也听说过。他告诉我，建发的首个无锡项目便是“新中式院墅”——建发·玖里湾。

　　虽然摘得沁春路南侧地块，是建发进入淮安的首个大动作。

　　但在省内的无锡，建发已经进驻3年。

　　彼时，无锡的锡东新城已经蓄势待发，成为楼市热点。2017年10月底，经过35轮竞价，锡东新城某地块最终被建发拿下，总价超30亿。

　　在选址与竞价上，建发进入无锡的动作，多少与淮安存在相似之处。

　　此后在无锡开发的玖里映月、和玺项目同属新中式风格。

　　图源来自网络—建发·玖里湾项目

　　回到淮安生态新城沁春路南侧地块出让要求：每套住宅建筑面积不低于140㎡，其中50%的户型不超过144㎡。

　　而根据克尔瑞9月淮安市场数据，110㎡-150㎡已成市场主力户型面积段，

　　细分下来，110-130㎡与130㎡-150㎡的差距也并不大，这也反映市场对较大户型需求不少。

　　综合起来看，沁春路南侧项目，擅长开发新中式产品建发该如何操作也确实引人期待。