大家都知道，2021年房地产非常魔幻。

回顾上一年的全国土拍，土地成交规模明显收缩，300城土地成交总金额约达到6.2万亿，下降了10%。

普遍为 上半年头部房企竞价，下半年国企央企托底 ，成交溢价率逐渐下降，底价成交，流拍率上升。

按理来说，土拍少了；

买房的人也少了；

买豪宅的人应该更少了。

但在此基础上，豪宅产品的市场却空前繁荣，各大城市成交量基本为“正增长”。

明人不说暗话，我们直接看数据。

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▼表：核心城市2009年-2021年

商品住宅总价1000万元以上成交套数

▼表：单价10万以上以及单价15万以上

豪宅成交套数对比

（数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统）

▼表：3000万以上以及5000万以上

豪宅成交套数对比

（数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统）

谁又能想到，在楼市下行的情况下，经济形势下滑、收入惨淡的背景下，豪宅成交量“咻”得窜上去了。

2021年，总价1000万以上豪宅成交量超4万套。

其中一线城市成交3万+套，都创下了历史新高，二手豪宅成交1.8万套，成交量居然仅低于2020年。

而总价5000万以上的豪宅，成交增速最高，和去年比增长了30%，市场十分火热。就以上海为例，2021年5000万以上成交259套。

我们从单价来看，2021年，单价10万以上豪宅共成交1.4+万套，同比增加约79%，单价15万元以上顶豪成交翻一倍，增速高达105%。

深圳、三亚、青岛和南京成交同比涨幅两倍以上，高单价豪宅成交保持高位运行。

其中深圳单价10万元/平方米以上豪宅成交4804套，同比增加264%，北京成交2053套，同比增长157%。

上海单价10万元/平方米以上豪宅虽同比增速仅为20%，但成交套数最高，共成交6887套，比深圳多出近两千套。

三亚、青岛和南京高单价豪宅成交规模倍增。单价10万元/平方米豪宅，三亚共成交118套，同比增长392%，青岛和南京分别14套和4套，同比增长均超250%。

可以说2021年市场下行过程中，豪宅成交表现给楼市画上了浓墨重彩的一笔。

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综合来看，整体市场呈现价格越贵越好卖，涨得越高的局面。

实际上，今年豪宅火爆，一部分是“虚假繁荣”。

在巨大价差吸引下，投机套利进入豪宅市场，在“房住不炒”的大环境下，建议适度放开豪宅限价，让自住需求的客户首先得到满足。

今年豪宅客户中，涌入大量投资客。其中包括一部分“打新炒房”族。

以杭州臻奥院为例，有一期楼盘于2021年8月13日开盘，当时预售价格48100元/平方米左右，周边二手不少挂牌价都在每平方米单价10万—12万之间。

较大的价差之下，该项目最后中签率极低，入围人数2471组，中签率仅为3.3%。

除了投资客之外，豪宅客群还出现 “社保巨子”的专属名词，这类人什么职业都有，既有企业高管、股东、董事，还有专家学者、律师、医生等高端人群，也有普通的工薪阶层。

他们的共同特点是社保从2003年缴纳到现在，基本上都没有断过。

这类人的年纪在多数45岁以上，问他们为什么来排队？

不少人说，就是为子女来买房。

实际上，这就导致部分积分不够的豪宅“刚需”一族，转买二手。

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豪宅是保值的吗？就一定值得购买吗？

二手房方面，上海5000万以上成交仍是最高，为134套，同比增长20%，北京第二，深圳第三，与其他城市都保持一定的增长不同。

值得注意的是，豪宅的市场出现了一些波澜，深圳5000万以上的二手房成交出现了大幅跳水，仅为16套，同比跌幅高达74%。

九个字足以说明顶豪市场的现状：有价差，买不到，难卖掉。

买豪宅的目的，慢慢从居住变成了“投资”后，这个市场还会好吗？

在“房住不炒”大环境下，这个答案一定是否定的。