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地理学上，有个“碰撞效应”。

板块交界处，自然之力惊人，往往会诞生瑰丽奇迹：喜马拉雅山脉、东非裂谷都是如此。这一效应，在城市发展中也有迹可循。

在“东扩南联”的趋势下，淮安的发展重心正逐渐向南偏移，生态新城、城南大学城先后成为热点板块。

经历了市政府搬迁，“四馆一场”，教育资源集聚的长期布局，生态新城已经进入发展快车道。

而与生态新城西片区一路之隔的城南大学城，宏图也草创就绪。近两年来，城南大学城吸引了碧桂园、水利、绿地、中梁、弘阳等多家房企，大鳄们纷纷抢滩登陆，提前布局。

再加上，城南大学城西侧还有部分区域由开发区管委会管辖。

因此，在淮安楼市出现了并不多见的“三区交汇处”。

热门板块产生的碰撞效应，则会给区域带来更大的能量。

01、板块交界能否打通，资源一体化能否实现

事实上，生态新城、城南大学城以及开发区的交融程度，比地图上表现得更紧密。

比如标记处的通甫路，根据最初发布的《通甫路建设工程批复》，道路实际位于生态新城西片区。

这样一看，印象里位于城南大学城板块的绿地春晓、运河风华，按规划只与西片区隔路相望。

此外，位于明远路南侧的通甫路九年一贯制学校，经查询，即为北师大淮安学校的小学、初中部。

而于去年9月开学的北师大淮安学校高中部，正位于开发区安澜北路一带。有消息称，目前该校初中学生借读于高中校舍。

由此可知，无论在地理位置，还是内部配套资源，三个区域早就产生了内在联系。

板块交界处，同时也具备着成为城市副中心的潜力。

像无锡荟聚、宜家构成的大型商圈，就处于老城区与城郊东北塘的过渡地带。项目不仅能吸引城西、锡东居民。甚至部分江阴、宜兴的住户，周末也会流向此处。

这就是重磅配套的作用——打通板块，共享资源，转变城市格局。

而目前淮安的城南、开发区以及生态新城西片区，恰恰还缺乏“重量级”配套的加持。

端午前后，江苏省人民医院淮安分院进一步签约的消息算是一大利好。至于重磅商业，则还得拭目以待。

02、生态新城之后，城南大学城与开发区”等待风起“?

在当前的淮安楼市，生态新城处在“风口”。

单说西片区，新房市场，裕墨园与书香豪庭暂无房源加推。

二手房，中交香滨国际、中南世纪城约14000、15000元/㎡出头的价格，快赶上东片区的建华观园与星雨华府。

新房不足，二手房价格较高。部分购房需求，就会被挤压到其他板块。

其实，目前的在城南大学城购房置业的需求就较为旺盛。

从去年到今年，板块均价迎来阶梯上升，甚至淮府洋房19年底的备案均价就达到11800元/㎡的水平。

而更偏东侧，位于板块交界的绿地春晓洋房备案均价8700元/㎡，运河风华洋房备案均价8863元/㎡，与板块上限存有一定差距。其中存在补涨的可能性。

包括开发区东片区，纯新项目金辉优步东郡放风价在9字头。要知道就在6月，谈到开发区徐杨板块新房，大体还在6、7000元/㎡的水平。

邻近生态新城两个板块的价格水平，在近一年明显上升。是否表明，城南大学城与开发区也在”等待风起“呢?

回过头来看，目前三区交互处，通甫路东侧一带，仍有部分空地尚待开发。

在北侧老清浦、西侧高教园区、东南侧生态新城西片区住宅基本固定的背景下。

这里的未来业态或将成为推动格局变化的重要助力。对此，我们也将持续保持关注。