二手房3个月没卖掉，淮安二手房明降，新房暗涨，新房均价越来越趋
来源：乐居买房2021-08-06 09:49:32
都说二手房难卖，许多人都只是听说，
我是真切实感受到了，二手房是真的太难出手了。
今年5月上旬，人在苏州的朋友委托我将他位于淮阴区幸福城的一套面积约100㎡的毛坯洋房出掉，以便到苏州置业。
幸福城，大家一定不陌生，它的地理位置在淮阴区板块可谓优秀，本身就是大型社区，内部幸福街小商业氛围浓厚，大润发超市也是淮阴区为数不多形成气候的商业体，承德路、银川路、北京东路、黄河路高架四条主干道合围，交通便捷，教学资源配套也不弱，二附小在淮阴区完全排的上号。为了摸清幸福城二手房交易市场的真实情况，我依次走访了周边几个中介门店。从他们当时的反馈来看，如果不急的话，我朋友这套房源预计成交价在128万-130万之间，也就是成交单价在12800元/㎡-13000元/㎡之间，成交周期1个月左右。理想是美好的，现实是残酷的，按照中介朋友们的经验之谈，我朋友应该在6月份就拿钱走人到苏州凑个首付了。结果你猜怎么着，截止到今天8月3号为止，房子依然在，连一次买卖双方面谈的机会都没有过。在这3个月的时间里，虽然没成交，但中介电话接得倒是不少，一部分是核对房源具体信息的、一部分是说有客户想实地看房要钥匙的、极个别才能到讲价的阶段，但这些极个别的电话，也基本是无疾而终，不是不愿降价，而是普通降价根本打动不了潜在客户。我们严重低估了市场买涨不买跌的心理预期，在这3个月的挂牌期内，房子挂价是越来越低，我接到的电话频率居然也是越来越低。我查看了贝壳上的幸福城二手房成交数据，站在卖房人的角度，着实令人头大。
幸福城目前正在出售房源139套，挂牌均价13002元/㎡，近90天成交6套，近30天带看130次。这什么概念，幸福城平均每个月仅仅成交2套，而且是平均带看130次的情况下成交的，也就是说，平均65次带看，才能成交1套。再看看具体房源的成交周期，有一个月内成交的房源，但多数却是155天、164天这种数月的成交周期。
究其原因，不难理解，特别是在存量房市场，前有政策和金融端的孤立，后有随之而来越发悲观的市场预期，二手房交易量价齐跌。他现在发现房子一时半会儿出不了手，他反而不急了，因为他本身的目的是卖淮安的房到苏州买房，在这3个月过程中，他也在苏州看了几处新房，一开始积极性挺高，但也被苏州的房价教育了一番，喜欢的项目买不起，便宜的项目看不上。苏州吴江的不少新盘均价都在2万上下，100㎡左右的房源均价得约200万，在苏州严格的"5限政策"下，我朋友首付5成，得拿出约100万左右，所以，苏州买房的前提必须是淮安的房子变成现金才行，那淮安的房子变不成现金，苏州的房子看了也是白看，所以他现在也随性了不少。
当然，他不慌的前提还有一个，就是苏州的楼市行情也很稳定，他所能接受的苏州吴江区的房价没有涨，均价依然在2万左右，维持一个动态平衡，所以他暂时不慌。
吴江，安居客数据8月新房均价是19586元/㎡，这还是苏州房价的洼地。
总之，没有对比就没有伤害，我查了一下苏州各板块的均价，不看不知道，一看吓一跳，淮安新房最贵板块生态新城的建发天玺湾均价也就约等于苏州吴江板块的均价。生态新城在淮安人心目中是啥位置，而吴江在苏州人的心目中是啥？
还是那句话，没有对比就没有伤害，淮安房价与苏州完全不在一个阶梯上，但不得不说，苏州的房价还是比较健康的，区位不同，却有明显的阶梯性，均价从2万到4万都有的选。首先，淮安片区发展不平衡，主城势大，县城势微，但淮安下面的县城对淮安主城又无多少认可度，相比淮安市区，他们更认可苏州、南京这些城市。其次，市区房价区间比较集中，特别是在去年房价上涨过后，淮安主城的房价区间急剧缩小。去年六七千的房源到处都是，今年单价一万以下的几乎消失，哪怕有，也是纯粹的边缘地带。淮阴区、清江浦区、淮安区三个板块的大多数新楼盘价格区间很小，掐头去尾基本上维持在11000元/㎡-16000元/㎡之间。这个价格区间，基本可涵盖所有板块，这样的价格没有多大差异，产品实质上也没有多少差异。而且令人诧异的是，在淮安主城区内，地价与房价比较相关，但房价与区位却不成逻辑，按理说市区核心区地价与房价应该是首屈一指，但却不是，生态新城地价与房价问鼎了淮安天花板；而淮安区似乎当仁不让，地价也可以瞬间拔高到9000+元/㎡，几乎与生态新城持平，一跃成为不弱于生态新城的热门板块，未来房价同样可与生态新城并驾齐驱。淮阴区也不甘示弱，地价起不来就秒提备案价，边缘项目备案价直接破万，高价项目备案价直接看齐市区甚至生态新城项目。主城三个板块几乎不存在价格梯队，很快就成铁板一块。看哪里价格都一样，买哪里都好像差不多钱，这是什么情况？事出反常必有妖，要么有些地方步子迈得大了，要么有些地方在克制，要么就是有意为之，总之，与板块价值相对应的房价梯队正在弱化，淮安主城的各板块房价正在快速向一个数字集中。巧了，市区很多新房的放风和备案价真的约15000元/㎡......
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