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前段时间，我有个朋友，把淮海东路上小区门口的门面房卖给了租户，拿到房款后，他想继续投一间社区商铺，询问打听生态文旅区哪个社区的入住率和人流量会比较大？

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和买房一样，选铺的核心也要看地段。而好地段的量化指标是看流量有多大。

连续投资过两次社区商铺的亲朋好友告诉我，流量分多个维度，首先就是社区本身的流量。

“社区商铺因临近社区，通常自带流量。这两年在淮安置业的不少，但部分小区实际入住率却可能不到一半，这种小区的铺子就不能买，养成期会非常长。”

其次要看这个铺子位置的辐射面。“现在很多区域都是集中开发的新小区，新小区对社区底商的设计相对相似，基本是沿着一排门面房，数量相对偏多，因此周边配套高度集聚十分重要，比如临近学校、医院的那种社区商铺，商业量差不多，但流量或许翻了一倍都不止。”

第三是商铺的地理位置。“我比较喜欢临近买附近有主路的社区底商，主路可以是对外，也可以对内，内外兼顾自然最好，临近主路的门面可以更好地宣传品牌。

恰好，最近在生态文旅区探盘时，也发现即将进入项目尾声的保利·堂悦其商铺产品“十一坊”正在接受预约。

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作为淮安楼市名副其实的“流量盘”，从19年起，保利堂悦的一举一动均吸引着购房者的眼球。

就在最近，保利堂悦官宣，社区商铺“十一坊”开启预约。

据置业顾问透露，保利堂悦整个项目的社区商铺配套，仅有11套，户型约35-110㎡。

实探时我们了解到，这11套商铺，在保利堂悦主门北侧，位于沁春路沿线。

十一坊沙盘图

需要强调的时，沁春路幼儿园、小学，第二开明中学等教育配套就在铺面的对角。这就一下扩大了铺子的辐射面，学校周边的社区商铺，人流量自然不在话下。

此外，户型在35-110㎡的“十一坊”，其商铺布局建议，也包含了生鲜超市、健康养护、休闲餐饮、文化教育的布局规划。尽管是社区商铺，但商业业态同样“五脏俱全”。

作为淮安数量有限的纯改善项目，保利堂悦自亮相之初便秉持“高端”“品质”的调性。

其对140-180㎡产品的反复雕琢的作风，在临街商铺同样一脉相承。

置业顾问介绍说，保利堂悦项目本身也已进入尾声。预计或将在3月、5月各加推一批房源。

3月，项目计划加推7、8、9、20号楼，7、8、9号楼高18层，20号楼高11层，户型约140㎡，成品房交付。

5月，项目计划加推21、22、23、24号楼，高约8-18层，成品房交付。

项目工地上，部分楼栋框体已经基本完成。随着项目不断推进，未来1300多户高消费人群进驻带来的带来的社区氛围，或将同样促进社区商业进一步发展，并形成住户、商铺互惠互利的社区环境。

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不得不说，近些年电商的突飞猛进，改变了人们生活的诸多方面，线下的实体商业难免也受到波及。但实体商铺，却依旧不可替代。

作为居民消费的“基础单元”，在满足周边住户日常需求的同时，似乎不少临街商铺的受追捧程度越来越高，也逐渐成了部分买房人资产配置的选择。

十一坊实景图

具体到生态文旅区，作为淮安的“年轻”板块，尽管区域内文教资源、政务资源与景观资源集聚程度很高，和老城区商业与板块内住宅数量相比，片区内商业仍显不足。

不过也正因如此，生态文旅区的社区底商，对于片区人们生活的影响倒是更加明显。

事实上，除了吾悦广场这一商业综合体外，支撑着整个生态文旅区商业环境的，恰恰还有各个小区的社区底商。

特别小区周边的社区商业具备的便利性、体验感与社区氛围，甚至称得上日常生活中难以割舍的一部分。