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楚秀园南侧地块，去年12月被水利以10.13亿，楼面价8901元/㎡摘得，大幅刷新了清江浦区的楼面价记录。

1月底，地块方案设计开始招标。前两天，地块项目方案设计已进入候选评标阶段。

其实，清江浦老城区地块有时存在摘牌后闲置一段时间的情况。比如18年摘牌的解放路北侧地块，至今还未有动静；最近开始预约的金樾府，地块摘牌还得追溯到16年。

这样来看，拿地后2个多月，项目推进已在按部就班进行，信号还是相当积极的。

01、

单论新盘，清江浦老城区均价破万的情况，在前两年便已屡见不鲜。

当然，如果从楼市整体看，目前最让清江浦老城区出名的还是二手房。

一是，位于原清浦区，实小或人民小学，加上老开的学区房。

二是，位于原清河区，附小与启明的学区房。

前者不必多说，1月底又出现了约17㎡小户型，均价7.1万的天价老破小。似乎每隔几个月，就要冲击下二手房成交均价上限。

后者经月初统计，乐园小区，东、西大院挂价也在3万/㎡以上。二者价格水平在整个二手房市场也算是“鹤立鸡群”。

即便不像上述这样夸张。但凭借老城区浓厚的社区配套、氛围，以及部分购房者的居住习惯，因此大部分二手房也基本在万元上。

比如位于楚秀园南侧的清江华府，尽管北侧邻近纪家楼小学与纪家楼实验学校(中学)，

但由于处在联盛广场、在建的1415商业街，市二院以及楚秀园等一系列商业、医疗、景观等配套包围下，

这样来看，具备一定区位优势的清江华府，目前也达到12046元/㎡的挂价。

但需要注意的是，正在开发中的楚秀园南侧地块项目，正位于清江华府北侧，仅隔一条新民东路。

二者基本共享配套。但新项目地价8901元/㎡都快赶上外围部分楼盘均价，那这价格该怎么定合适？

此外，项目占地约43774㎡，规模不大，整体货值相对偏小，产品类型不易丰富。那么有自住需求的客群能否消化掉这些项目也是问题。

不过，以主城区的“流量盘”保利国联·和府，尾盘阶段的淮海天宸为例，前者备案均价14133元/㎡，后者13103元/㎡，绝对值不低，但区位不错，市场反响确也不俗。

看来楚秀园南侧项目，还得看开发企业怎么操盘。

02、

去年12月摘牌，今年清江浦老城区的预备项目特点较为鲜明。

首先，各个项目体量并不大：

比如新城巨一首府南侧地块，占地面积约3万方；

原清浦区则有保利二子，延安西路北侧项目占地约5.5万方，东风路西侧项目占地约6.9万方，是2个中等体量的项目；

城西由银城、泽信合作开发的地块，也仅约4.6万方。

其次，从位置上看，项目位置多点开花，对细化区位房价具有参考意义。

比如土地价值轮动下，城西拍出了6322元/㎡的高价地，但周边二手房最高尚不到一万。价格该怎么定？

而老清浦向城南板块过渡区域有保利双子、融创二期共3个项目。去年4月，融创广场最新11060元/㎡的备案价到现在参考价值已然不大。

毕竟和单一产品项目相比，多项目的集群效应更具参考价值。

清江浦老城区新盘毕竟在淮安楼市处于高位，其也能反映淮安楼市未来的价格走向。