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今年淮安不少新盘都有神户型出炉。

不仅讲究南北通透，日照充足，还要保证动静分区、干湿隔离、甚至还打造出宽景大阳台讨业主的欢心。

总得来说，因为当代人的居住需求提升，“三房”户型已经逐渐成为楼市产品的主流。

但目前淮安市场里，还是有很多“奇葩”的大面积“两房”户型。

今天，我们将从多个角度来讲，为什么最好不要轻易买两房。

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首先，从最重要的流通性来讲。

两房，尤其是90㎡左右的两房，这样的户型在现在、未来的流通概率会越来越少。

我们谈及一套房子是否能流通，通常会从两个维度来分析。

一是供应量是否庞大；

二是需求群体是否足够多。

而两房类型90㎡左右的户型，如今在整个市场的需求普遍不高，在今年的新房产品里甚至可以说是少见 。

尽管城西的“朗诗宝景·时光里”，以及前进东路的“盛世名门3期”都拥有90㎡+的两房户型。

但这些都是好几年前的项目了。

一个16年烂尾楼重新开发，一个是07年老盘新唱，规划设计自然还保留当年的眼光，户型难免有点落后。

△ 92㎡两房·朗诗宝景时光里

△ 99㎡两房·盛世名门3期

在市场上有大量的小户型三房供应下，譬如：金辉城市广场、金辉优步花园、红豆国际城、富康城等等。

两房产品在二手房的赛道里也就行驶得愈发艰难。

三房的优势，以及涨幅比例，其实从去年就已经开始出现了。

我们可以参考一下，上海2020年1房、2房、3房的成交套数占比。

从数据来看，二房的成交量占整体的44%，而三房占比占整体的24%，这样看来，二房交易最多，仍然占市场的主流。

但同比去年，三房的成交量上涨了15%，势头不可谓不猛。

在新房市场上置换人群相比刚需人群要更多

那些“逃离”了一房、二房的人，把自己的房子置换成三房，还有一部分买房者不想短期内再置换，直接首套就买了功能性更强的三房。

在这样的趋势下，三房的需求量自然会迅速增涨，可以预见的是，未来也会越来越猛。

如果现在你还考虑买大面积两房，那在未来的5年，10年后，想要置换新房的时候，你旧房的流通性会大大不如那些“小三”房。

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另外，还有很多两房不仅户型奇葩，而且改装难度较大。

这种户型更不可取。

如果你后期房间不够时，不但难合理规划空间，还容易造成大面积浪费。

比如，淮海东路上的苏宁生活广场（苏宁雅悦）一套约95㎡的两房小户型。

这样的变化，从2021年新拍地块的住宅限制面积数据上也能看出来。

今年一月，弘阳摘得的生态新城203地块，即“泓著大观”，成为淮安新地王。

值得注意的是，该地块同近两年生态新城221（建发天玺湾）、222（保利堂悦）地块一样，出让公告都有明确标注——住宅建筑面积不得低于140㎡。

△ 保利堂悦地块出让公示

△ 建发天玺湾地块出让公示

这说明改善正在成为大趋势，改善需求也是当下最直接的需求。

现在住宅的成交面积上，各类需求同比均呈现正增长，其中改善型需求增速最快。

为了满足买房者的需求，开发商最近这些年研发的产品也越来越给力。

尤其对于小三房的探索，在2021年的新房市场上，开发商也给出了更完善的功能性。

比如南部新城“海尚风华”99㎡的户型：

入户玄关、宽景阳台、干湿分离卫浴系统、一体化的餐客厅，一样不少。

这样功能堪称齐全的小户型，显然更受到市场青睐。

当小三房户型的占比越来越高，我们可以很惊喜的看到户型的一些变革，也正是因为产品端的这些变化，才会有越来越多的人选择坚定买三房。